Radnice v Hradci Králové si nechá vypracovat urbanistickou studii, která má prověřit možnosti výstavby na poslední velké ploše poblíž historického centra. Jde o louku těsně za městským okruhem u obchodní zóny Kaufland. Není však jisté, zda se investice vyplatí.
Hradecká radnice uvažuje zastavět volnou louku u zóny Kaufland bytovými domy (24. 8. 2020). | foto: Ondřej Littera
Může to být developerské terno, ale také obrovský průšvih, v němž by krajská metropole mohla utopit desítky milionů korun s nejistou návratností.
Louku lemuje Piletický potok a železniční trať na Týniště nad Orlicí. Tam se už v minulosti hovořilo o rozšíření obchodních ploch, jenže kvůli tomu, že louka je v záplavovém území Piletického potoka, dosud v lokalitě nevyrostlo nic většího než bludiště v kukuřici.
Nyní se však situace mění. Hradec má totiž v ruce studii revitalizace potoka, která počítá i s vybudováním protipovodňových prvků. Tím by se cesta k nové zástavbě otevřela.
„V současné době máme v záplavovém území část areálu dopravního podniku a spadá tam i část areálu bývalé Rubeny. Revitalizace řeší i tyto problémy,“ upozorňuje náměstek primátora pro životní prostředí Martin Hanousek (Změna a Zelení).
Úpravy Piletického potoka mají být jedním z opatření města k adaptaci na změny klimatu. Odborníci navrhli současný přímý tok zmeandrovat. Četná ramena mají začínat u železničního mostku poblíž přejezdu v Pouchovské ulici a končit u křižovatky do obchodní zóny Obi.
V návrhu je pět tůní, nové protipovodňové stěny a hráze a také val, který by chránil zamýšlenou čtvrť. Přesun čeká také stezky pro chodce a cyklisty. Potok mají v lokalitě překlenout dva mosty a jedna lávka.
„Vznikne tak přírodní prostor pro lidi k pohybu a rekreaci a zlepší se životní prostředí. V příštím roce bychom chtěli pořídit další stupně projektové dokumentace. Kdybychom revitalizovali nyní, mohli bychom získat stoprocentní dotaci na uznatelné náklady,“ vysvětluje Hanousek, že město by úpravy nemusely vyjít draho.
Město vlastní pozemky, stavět by měli developeři
Na studii potoka nyní naváže urbanistická koncepce celé lokality. Za necelých 500 tisíc korun bez daně ji do konce roku zpracuje brněnské studio Pelčák a partner architekti. Teprve po jejím dokončení bude moct radnice pokračovat v úpravách potoka.
Urbanistická studie by měla městu říct, kolik lze v lokalitě postavit bytů a zda se radnici vyplatí další investice do území. Nyní tam Hradec vlastní prakticky všechny pozemky. Stavět by ale nemělo město, parcely chce v budoucnu nabídnout developerům.
„Město to v minulosti za nějaké peníze koupilo, další náklady budou s meandrováním, které navíc sníží zastavitelnou plochu. Počítat musíme také s úpravou pruhu podél trati. Stavět se mají i silnice a mosty. Studie by nám tedy měla říct, jak bude lokalita vypadat a také jaké budou ekonomické důsledky,“ říká náměstek primátora pro rozvoj Jiří Bláha (ODS).
Jako lávka pro pěší by měl potok překlenout svinarský Most plukovníka Šrámka, jehož torzo nyní leží ve Svinarech. Jenže podle Bláhy to budou další náklady.
„Běžte se na ten most podívat. Zhruba třetina se musí opravit, to znamená roznýtovat, nahradit části a opět sestavit. Navíc není jisté, že dotaci získáme,“ říká.
Radnice si uvědomuje, že území kolem Piletického potoka má velký potenciál pro bydlení, který po revitalizaci ještě stoupne.
Lokalita je bez sítí, ale investorům to nepřekáží
Že zájem o kvalitní bydlení v Hradci je, potvrzují i developeři. Třeba podle šéfa stavební firmy Fato Josefa Buchty investorům dokonce ani nevadí, že nyní lokalita není zasíťovaná.
„Hradec Králové je tak zajímavé místo, že i kdyby nějakou vadu na kráse mělo, stejně bude vždy zajímavé. Dnes se prodávají pozemky za tisíce korun za metr, i když tam není žádná infrastruktura. Je to v podstatě pole,“ vysvětluje Buchta, který však souhlasí s radnicí, že na druhou misku vah je třeba položit ostatní vyvolané investice.
„Kdyby byly příliš vysoké, příjem z prodeje by je nezaplatil. Bude záležet, jaký jim vyjde odhad nákladů a potenciální profit z pozemků. Pokud to bude vícepodlažní zástavba, o to je to zajímavější,“ upozorňuje.
Právě vícepodlažní bytové domy by měly podle připravovaného územního plánu v lokalitě vzniknout. Při silnici k letišti se počítá i s komerční zástavbou, která by byty oddělila od průmyslového areálu někdejší Rubeny.
S novým územním plánem bude ploch přebytek
Odborníci však varují, že bude potřeba vyřešit i napojení na městský okruh. Ten je nyní na hranici kapacity a právě kvůli dopravě dosud developeři se svými záměry naráželi.
„Zrovna u této lokality bych se dopravní obslužnosti bál,“ přiznává Christian Grym z Hradecké realitní.
Podle něj lze o lokalitu očekávat obrovský zájem, protože Hradec trpí akutním nedostatkem stavebních pozemků. Upozorňuje však na to, že s novým územním plánem bude volných ploch naopak přebytek.
„Nejsem si jistý, jestli si to všechno najde poptávku, bude-li to otevřeno najednou. Obrovská plocha pro novou nízkopodlažní rodinnou zástavbu bude ve Svinarech, další v Kuklenách, Svobodných Dvorech a postupně přijde ještě na Věkoše,“ podotkl.
